Konut Kredisi

Konut kredisi hesaplamasında kredi tutarı, konut kredisi faiz oranı ve vade kullanılır. 1.000.000 TL konut kredisi ve 120 ay vade için aylık taksit yaklaşık 28.061 TL, toplam geri ödeme ise 3.386.904 TL olabilir. Konut kredilerinde uzun vade nedeniyle faiz oranındaki küçük değişiklikler toplam maliyeti önemli ölçüde değiştirebilir. Ekspertiz, kredi tahsis ve ipotek işlemleriyle ilgili giderler de başlangıç maliyetine eklenebilir.

En uygun konut kredisi aynı kredi tutarı ve vade için bankaların sunduğu toplam maliyetler karşılaştırılarak bulunabilir. 1.000.000 TL konut kredisi için karşılaştırılan 10 banka arasında en düşük faiz oranı Akbank tarafından %2,69 olarak sunulmaktadır. Konut kredilerinin uzun vadeli olması nedeniyle faiz oranındaki küçük farklar toplam geri ödemede ciddi fark oluşturabilir. Ekspertiz, kredi tahsis, sigorta ve diğer masraflar da karşılaştırmaya dahil edilmelidir.

Konut kredisi faiz oranları bankaya, kredi tutarına, vadeye ve başvuru sahibinin değerlendirmesine göre değişebilir. 1.000.000 TL kredi ve 120 ay vade için karşılaştırılan güncel tekliflerde faiz oranları %2,69 ile %3,73 arasında değişebilir. Teklifler 6 Ekim 2026 itibarıyladır.

BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararı konut kredisinde tutara göre bir vade tavanı koymaz. Bankanın ürünü ve gelir değerlendirmesi kullanılacak vadeyi belirler. Hesaplama aracında seçilebilen vadeler 3 ay ile 360 ay arasındadır. 1.000.000 TL kredi için bu vade seçenekleri kredi hesaplama alanında karşılaştırılabilir. Vadenin uzaması aylık taksit tutarını düşürürken toplam faiz ve geri ödeme miktarını artırabilir.

Konut kredisinde oran, satış fiyatına değil ekspertiz değerine uygulanır. BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararı birinci el ile ikinci el ayrımını kaldırmıştır. Oran, konutun enerji kimlik belgesi sınıfına göre değişir. İlk konutta, ekspertiz değeri 5 milyon TL ve altındaysa A-B sınıfı için en fazla %90, C sınıfı için %80, diğer sınıflar için %70 kredi kullanılabilir. 5–7 milyon TL bandında bu oranlar %80, %70 ve %60; 7–10 milyon TL bandında %70, %60 ve %50; 10–20 milyon TL bandında %50, %40 ve %30; 20 milyon TL üzerinde %40, %30 ve %20 olur. Başvuranın, eşinin veya 18 yaşından küçük çocuğunun üzerinde en az bir konut varsa oran yüzde 75 azaltılır; kalan çeyrektir. Örneğin 5 milyon TL ve altı A-B sınıfı bir ikinci konutta tavan %22,5’tir. Köy veya eski köy yerleşimlerindeki konutlar ile yüzde 50 ve altındaki hisseler bu sınırın dışında tutulabilir. Bankanın gelir değerlendirmesi yasal tavanın altında kredi de onaylayabilir.

İlk konutta ve en uygun dilimde bile ekspertiz değerinin tamamı krediyle karşılanmaz. 5 milyon TL ve altı A-B sınıfı bir ilk konutta azami oran %90 olduğu için ekspertiz değerinin en az %10’u peşinat olarak kalır. Değer yükseldikçe, enerji sınıfı kötüleştikçe veya hanede başka konut varken oran düşer; peşinat payı buna göre artar. Ekspertiz değeri satış fiyatının altındaysa aradaki fark da nakit karşılanır. Bu durumda gereken peşinat, yasal oranın gösterdiğinden fazla olabilir.

Konut kredisi başvurusunda hem kredi kullanacak kişinin ödeme gücü hem de satın alınacak konutun krediye uygunluğu değerlendirilir. Bankalar gelir bilgilerini, mevcut borçları ve geçmiş kredi ödeme performansını inceleyebilir. Satın alınacak konut için tapu bilgileri ve ekspertiz değerlendirmesi de başvurunun önemli bir bölümüdür. Gelirin yeterli olması konut kredisinin tek başına onaylanmasını garanti etmez; taşınmazın da banka kriterlerini karşılaması gerekir.

Konut kredisi ekspertiz değeri, satın alınacak taşınmazın yetkili değerleme kuruluşu tarafından belirlenen piyasa değeridir. Ekspertiz değeri evin ilan veya satış fiyatından farklı olabilir. Ekspertiz değerinin beklenenden düşük çıkması kullanılabilecek kredi miktarını azaltarak peşinat ihtiyacını artırabilir. Ev satın alma bütçesi oluşturulurken ekspertiz değerinde oluşabilecek fark da hesaba katılmalıdır.

Konut kredisi kullanılırken kredi faizine ek olarak çeşitli başlangıç ve işlem giderleri oluşabilir. Kredi tahsis ücreti, ekspertiz bedeli, ipotek işlemleri ve sigorta primleri bunlar arasında yer alabilir. Ev satın alma sırasında ödenen tapu harcı veya emlakçı hizmet bedeli ise kredi maliyetinden ayrı satın alma giderleridir. Toplam nakit ihtiyacını görmek için bütün kredi ve satın alma giderleri birlikte hesaplanmalıdır.

Konut kredisi vadesinden önce tamamen kapatılabilir veya krediye ara ödeme yapılabilir. Sabit faizli konut kredilerinde sözleşme ve yürürlükteki mevzuata bağlı olarak erken ödeme tazminatı uygulanabilir. Erken kapama sırasında kalan dönemlere ilişkin faiz ve diğer maliyetler üzerinden gerekli indirimler yapılır. Kesin erken kapama maliyeti kalan anapara, kalan vade ve ödeme tarihine göre değişebilir.

Konut kredisi faizleri düştüğünde mevcut bankadan yeniden yapılandırma veya başka bir bankadan kredi transferi teklifi alınabilir. Piyasa faizlerinin düşmesi mevcut sabit faizli kredinin faiz oranını otomatik olarak değiştirmez. Yeni teklif değerlendirilirken kalan anapara, kalan vade, yeni faiz oranı ve toplam geri ödeme karşılaştırılmalıdır. Erken ödeme tazminatı, ekspertiz ve yeni krediyle ilgili diğer işlem giderleri de hesaba katılmalıdır.